Terrasini, Cinisi, Balestrate, Trappeto: dove il pensionato straniero può pagare il 7% di tasse, e comprare casa nuova

Spesso le case nuove della zona si propongono solo a chi abita in Sicilia. Eppure da qualche anno una legge spinge i pensionati stranieri a trasferirsi proprio nei piccoli comuni del Sud, e dal 2026 la soglia si è alzata: Terrasini, Cinisi, Balestrate e Trappeto rientrano tutti. Chi lo sa, e presenta le case nel modo giusto, ha un compratore in più.

Chi riceve una pensione dall'estero, non è stato residente in Italia nei 5 anni precedenti e si trasferisce in un comune del Sud (Sicilia compresa) se sceglie il regime può pagare un'imposta fissa del 7% su tutti i redditi esteri, per 9 anni, invece delle normali imposte italiane. Dal 7 aprile 2026 vale per i comuni fino a 30.000 abitanti: prima il limite era 20.000 (legge 34/2026, articolo 26).

Abitanti al 1° gennaio 2026 secondo le stime ISTAT: Terrasini 13.126, Cinisi 12.201, Balestrate 6.379, Trappeto 3.143. Rientrano anche Castellammare del Golfo (14.635), Capaci (11.482), Isola delle Femmine (6.963) e Torretta (4.440). Restano fuori, perché superano i 30.000 abitanti, Partinico (30.929), Carini (41.134) e Alcamo (44.661).

Un pensionato tedesco o svizzero con una pensione privata di 80.000 euro l'anno, residente a Terrasini, con le imposte italiane normali pagherebbe circa 28.000 euro (IRPEF più addizionali, senza detrazioni). Con il regime al 7% paga 5.600 euro: circa 22.500 euro l'anno in meno, per 9 anni. Con 40.000 euro di pensione: circa 11.000 euro contro 2.800. Sono stime semplificate: le pensioni pubbliche e alcune casse seguono regole diverse, e ogni caso va calcolato da un commercialista.

Per un americano il conto è diverso, perché gli Stati Uniti tassano i propri cittadini ovunque vivano. Con 80.000 dollari di pensione privata, da single, l'imposta federale USA è circa 8.770 dollari (senza le deduzioni per gli over 65). Se vivesse in Italia senza il regime, le imposte italiane sarebbero circa 27.100 dollari, e la differenza rispetto a quelle americane non si recupera subito. Con il regime l'Italia chiede 5.600 dollari; se il fisco americano li riconosce, si scalano dall'imposta americana: in totale paga più o meno quanto pagava negli Stati Uniti. Rispetto a prima non risparmia: evita circa 18.000 dollari l'anno di imposte italiane in più. La pensione pubblica americana (Social Security) segue regole sue: va vista dal commercialista. Che il 7% si possa scalare dalle tasse americane va confermato da un commercialista che conosce i due paesi.

Secondo il Census americano, nel 2025 una casa unifamiliare nuova è stata venduta a una mediana di 417.400 dollari (circa 372.500 euro al cambio BCE del 9 ottobre 2026), per circa 204 metri quadrati: circa 1.830 euro al metro quadro, terreno compreso. Nel Nord-Est (New York, New Jersey, Pennsylvania e New England) la mediana sale a 750.800 dollari, circa 2.800 euro al metro quadro. Le quotazioni ufficiali OMI dell'Agenzia delle Entrate per Terrasini vanno da 900 a 1.300 euro al metro quadro in centro e da 1.350 a 1.950 per le ville sul lungomare; a Cinisi, Trappeto e Balestrate sono più basse. Sono forbici di quotazione, non prezzi di vendita, ma danno l'idea: per chi arriva dal Nord-Est americano, una casa vicino al mare qui, secondo le quotazioni, costa di solito meno di una casa nuova a casa sua.

Chi si trasferisce vuole una casa pronta o da scegliere sulla carta, vicina al mare e ai servizi. Se ha i requisiti della prima casa e sposta la residenza entro 18 mesi, paga l'IVA al 4% invece del 10%. Ma spesso decide da lontano: per arrivare a lui servono una pagina in inglese, render veri, la casa da girare in 3D, la zona vista dall'alto e la presenza sui portali che usano gli stranieri.

Informazione generale aggiornata al 9 ottobre 2026, non consulenza fiscale. Gli esempi sono stime semplificate e non tengono conto di tutte le detrazioni né delle imposte degli Stati americani. Nessuna promessa di risparmio: ogni caso va visto da un commercialista. Trupiano Visual prepara le presentazioni delle case: non è un'agenzia immobiliare.

Far vedere a costruttori e agenzie un compratore che oggi non raggiungono, con numeri veri.

• Costruttori: che hanno case nuove da vendere a Terrasini, Cinisi, Balestrate o Trappeto.
• Agenzie: che vogliono clienti stranieri e devono saper spiegare perché la zona conviene.