In breve
Una casa finita e non venduta non è ferma: costa. Gli interessi corrono, le spese arrivano ogni mese, la casa invecchia anche da chiusa e, più si aspetta, più spesso si chiude con uno sconto.
I costi che vedi
- Interessi alla banca: quanto devi ancora restituire × tasso ÷ 12. Quasi sempre è la voce più grande.
- Spese delle case ferme: condominio, luce e acqua minime, assicurazione, pulizie.
- IMU: dal 2022 le case costruite per la vendita e non affittate di solito non la pagano ("beni merce"). Se il tuo caso è diverso, chiedi al commercialista.
- Lo sconto per chiudere: è la voce che si dimentica. Il 4% su una casa da 150.000 € sono 6.000 €.
I costi che non vedi
- Il nuovo invecchia anche da chiuso: impianti mai accesi, scarichi che si seccano, infissi e verde che nessuno cura.
- La garanzia decennale scorre: i 10 anni per i gravi difetti partono dalla fine dei lavori (art. 1669 del Codice civile), non dalla vendita. Chi compra dopo due anni ne ha otto.
- Il condominio lo paghi tu: se è già costituito, le quote delle case non vendute sono del proprietario.
- "Perché è ancora libera?": una casa finita da più di un anno fa pensare a un difetto, e la trattativa parte più bassa.
- I cantieri vicini: chi compra confronta, e vende prima chi si fa capire meglio.
- Il prossimo cantiere aspetta: i soldi fermi in queste case sono il terreno o l'anticipo del prossimo lavoro.
Un esempio
Numeri di esempio, non dati di mercato. Cinque case da 150.000 €, finite da più di un anno. Devi ancora 350.000 € alla banca al 4,5%, l'IMU non la paghi, ogni casa ferma costa 75 € al mese, pensi di venderle in 9 mesi con uno sconto del 4%.
- Interessi: circa 1.313 € al mese.
- Spese: 375 € al mese. Usura (stima nostra, 0,5% l'anno): circa 313 € al mese.
- In tutto circa 2.000 € al mese: in 9 mesi 18.000 €, più 30.000 € di sconto. Vendere tardi costa circa 48.000 €.
- Ogni casa venduta oggi invece che fra 9 mesi fa risparmiare circa 9.600 €: se serve, puoi fare oggi uno sconto fino al 6,4% e restare in pari.
Come si accorciano i mesi
Si vende prima quando chi compra vede la casa prima che esista: immagini realistiche fuori e dentro, pianta arredata con i metri quadri, la casa in 3D da girare, il volo sulla zona con le distanze vere e una pagina da mandare su WhatsApp. È il lavoro che Trupiano Visual fa per i cantieri di Terrasini.
Domande frequenti
Il calcolo è preciso?
Scegli delle fasce e il calcolo usa il valore a metà di ognuna. L'usura è una stima nostra, dichiarata. Per IMU e interessi fai sempre riferimento al commercialista e alla banca.
Perché lo sconto che conviene fare oggi?
Perché ogni casa venduta prima toglie mesi di interessi, spese e usura, e spesso anche lo sconto di fine corsa. Fino a quella cifra, vendere oggi conviene più che aspettare.
Perché chiedete i miei contatti?
Per mandarti il risultato e, se vuoi, parlarne. Non vendiamo e non cediamo i dati: trovi tutto nell'informativa privacy.